À échoir ou terme échu : quel impact sur la vente de votre bien loué ?

Vendre un appartement loué peut sembler une opération complexe, un véritable défi pour certains propriétaires. La vente d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison, nécessite une préparation minutieuse. L'état du bail, qu'il soit "à échoir" (bail en cours) ou "à terme échu" (bail terminé), influe considérablement sur le processus de vente immobilière, le prix de vente et le type d'acquéreurs potentiels. Comprendre les implications juridiques, fiscales et financières de chaque situation est crucial pour optimiser votre transaction immobilière et éviter les mauvaises surprises. Ce guide vous éclaire sur les différents aspects à considérer afin de prendre une décision éclairée et stratégique pour votre vente immobilière.

Nous examinerons les droits et obligations de chaque partie impliquée dans la vente immobilière, l'impact sur la valorisation du bien immobilier et les stratégies pour maximiser le prix de vente de votre bien. Nous aborderons également l'aspect de la gestion locative post-vente.

Vente "À échoir" : les droits et obligations du propriétaire vendeur et de l'acheteur

La vente d'un bien "à échoir", c'est-à-dire avec un bail en cours, implique un transfert des obligations du bailleur, désormais vendeur immobilier, au nouvel acquéreur, futur propriétaire. Cette situation est encadrée par des règles juridiques précises, notamment le Code Civil, qui visent à protéger les droits du locataire, souvent considéré comme la partie la plus vulnérable dans une transaction immobilière. Il est fondamental de comprendre ces règles pour éviter tout litige et assurer une transaction de vente immobilière en toute sérénité. Les droits du locataire sont prépondérants dans ce type de vente, ce qui influence la stratégie à adopter et le profil des acheteurs potentiels. La transparence et la communication avec toutes les parties prenantes, y compris l'agence immobilière si elle intervient, sont essentielles pour réussir cette transaction de vente immobilière et optimiser la valeur du bien immobilier.

Les droits du locataire : un cadre juridique rigoureux

Les droits du locataire sont au cœur de la vente d'un bien "à échoir". Le principal droit est le maintien dans les lieux, mais le droit de préemption peut également entrer en jeu. Ces droits, définis par la loi, encadrent la transaction de vente immobilière et protègent le locataire contre d'éventuels abus. Le non-respect de ces droits peut entraîner des recours juridiques coûteux et compromettre la vente du bien immobilier. Il est donc crucial de les connaître et de les respecter scrupuleusement. Une bonne compréhension de ces droits permet au vendeur immobilier de mieux se préparer et d'anticiper les éventuels obstacles, tout en optimisant la présentation du bien à la vente.

Droit de préemption du locataire

Le droit de préemption du locataire lui offre une priorité pour l'achat du bien qu'il occupe. Ce droit, applicable sous certaines conditions, lui permet d'acquérir le logement avant tout autre acheteur potentiel. Ce droit s'applique principalement lors de la première vente d'un logement occupé suite à sa division (par exemple, lors de la mise en copropriété d'un immeuble). Ce droit n'est pas automatique et est soumis à des conditions précises définies par le Code Civil. La procédure de notification est rigoureuse et doit être respectée à la lettre par le vendeur immobilier. Si le propriétaire ne respecte pas ce droit de préemption, la vente immobilière peut être annulée. Comprendre la procédure est donc primordial pour mener à bien la transaction immobilière.

• Conditions d'application du droit de préemption : vente d'un logement occupé en vertu d'un bail d'habitation et première vente du logement après division de l'immeuble, respect des délais de préavis.
• Procédure détaillée : notification de la vente (congé pour vendre) par lettre recommandée avec accusé de réception, prix proposé, délai de réponse du locataire (généralement 2 mois, pouvant être porté à 4 mois en cas de demande de prêt), conséquences en cas de non-respect de la procédure.
• Exceptions au droit de préemption : vente à un parent jusqu'au troisième degré (frère, sœur, oncle, tante), vente globale de l'immeuble, donation, échange.

Droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux est un pilier de la protection du locataire, particulièrement important dans le cadre d'une vente immobilière "à échoir". L'acheteur immobilier, en acquérant le bien, devient le nouveau bailleur et doit respecter scrupuleusement les termes du bail en cours. Cela inclut la durée restante du bail, le montant du loyer, les conditions de révision du loyer (généralement indexées sur l'Indice de Référence des Loyers - IRL), et toutes les autres clauses stipulées dans le contrat de location. Ce droit garantit au locataire une stabilité et une sécurité, lui permettant de continuer à occuper le logement dans les mêmes conditions qu'auparavant. L'acheteur immobilier doit donc bien étudier le bail avant de s'engager pour évaluer les contraintes, mais aussi les opportunités que représente l'acquisition d'un bien déjà loué. La durée restante du bail est un élément clé à prendre en compte dans sa décision d'investissement immobilier.

Rappels sur la loi ALUR et ses implications pour la vente d'un bien loué

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), promulguée le 24 mars 2014, a profondément modifié les relations entre bailleurs et locataires, avec des impacts notables sur la vente de biens loués. Cette loi renforce les droits des locataires et impose des obligations supplémentaires aux propriétaires vendeurs immobiliers. Il est essentiel de connaître les dispositions de cette loi pour éviter les erreurs et les litiges lors de la vente du bien immobilier. Cette loi a notamment introduit des règles plus strictes concernant les diagnostics obligatoires à fournir à l'acheteur, le contenu du bail, et les conditions de récupération du dépôt de garantie. La loi ALUR vise à encadrer les pratiques immobilières, à lutter contre les logements insalubres et à protéger les parties les plus vulnérables dans le cadre d'une location et d'une vente immobilière.

Obligations du propriétaire vendeur : transparence et information

Le propriétaire vendeur immobilier a des obligations d'information et de transparence envers l'acheteur potentiel et le locataire en place. Il doit fournir toutes les informations pertinentes sur le bien immobilier et le bail en cours. Le non-respect de ces obligations peut entraîner des recours juridiques, des dommages et intérêts, voire l'annulation de la vente immobilière. La transparence est la clé d'une vente immobilière réussie et sereine. Le vendeur immobilier doit se montrer honnête et coopératif avec toutes les parties prenantes, y compris l'agence immobilière et le notaire. Une bonne communication est essentielle pour instaurer un climat de confiance et faciliter la transaction immobilière.

Information de l'acheteur

L'information de l'acheteur immobilier est une étape cruciale de la vente du bien immobilier. Le vendeur immobilier doit fournir à l'acheteur une copie du bail en cours, des quittances de loyer attestant du paiement régulier des loyers par le locataire, et tous les documents relatifs au bien (diagnostics techniques obligatoires, procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété des 3 dernières années, règlement de copropriété, informations sur les charges de copropriété, etc.). Il doit également informer l'acheteur de tous les éventuels contentieux en cours avec le locataire, par exemple des impayés de loyer ou des troubles de voisinage. L'acheteur immobilier doit être parfaitement informé de la situation du bien avant de s'engager. Un dossier de vente complet et transparent rassure l'acheteur, facilite la négociation du prix de vente et sécurise la transaction immobilière. La communication est essentielle pour établir une relation de confiance entre le vendeur et l'acheteur.

• Copie du bail en cours, des quittances de loyer, des éventuels contentieux avec le locataire (impayés, troubles de voisinage).
• Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) : DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), diagnostic amiante, diagnostic plomb (CREP), diagnostic termites, diagnostic électricité, diagnostic gaz, état des risques et pollutions (ERP).
• Informations sur les charges de copropriété : montant des charges courantes et des charges exceptionnelles prévues, procès-verbaux d'assemblée générale des 3 dernières années, règlement de copropriété.
• Taxe foncière : montant de la taxe foncière et éventuelles exonérations.

Notification du locataire

La notification du locataire est une obligation légale et doit être effectuée dans les formes et délais prescrits par la loi, notamment par la loi du 6 juillet 1989, régissant les baux d'habitation. Le locataire doit être informé de la vente immobilière de son logement par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), lui permettant de faire valoir son droit de préemption, le cas échéant. Cette notification doit mentionner le prix de vente proposé, les conditions de la vente immobilière (par exemple, les modalités de paiement), et les coordonnées de l'acheteur immobilier potentiel. Le non-respect de cette procédure peut entraîner l'annulation de la vente immobilière par le tribunal. Il est donc impératif de respecter les règles et les délais légaux. Une notification claire et précise permet d'éviter les malentendus, les contestations et les litiges.

Garantie contre les troubles de jouissance

Le vendeur immobilier est tenu de garantir à l'acheteur une jouissance paisible du bien immobilier vendu. Si le locataire subit des troubles de jouissance du fait du vendeur immobilier, par exemple en raison de travaux non réalisés, de vices cachés ou d'une attitude perturbatrice du vendeur, ce dernier peut être tenu responsable et condamné à verser des dommages et intérêts à l'acheteur immobilier. Cette garantie vise à protéger l'acheteur immobilier contre les agissements du vendeur. Le vendeur immobilier doit donc être particulièrement vigilant et respecter scrupuleusement ses engagements vis-à-vis du locataire. Une communication claire avec l'acheteur immobilier et le locataire permet d'éviter les malentendus, les litiges et les recours juridiques.

Obligations de l'acheteur : un engagement à long terme

L'acheteur d'un bien loué "à échoir" s'engage à respecter le bail en cours et à assumer toutes les obligations du bailleur, devenant ainsi le nouveau bailleur. Il doit honorer les engagements pris par le vendeur immobilier, notamment en ce qui concerne le montant du loyer, les conditions de révision du loyer, et les obligations d'entretien et de réparation du logement. Cela implique une responsabilité à long terme et une gestion locative attentive. L'acheteur immobilier doit être conscient de ses obligations et se préparer à les assumer pleinement. Une bonne compréhension du bail et de la situation du locataire est essentielle pour une gestion locative réussie et rentable. La communication avec le locataire est primordiale pour instaurer une relation de confiance et pérenniser la location.

• Respect du bail en cours : l'acheteur immobilier devient le nouveau bailleur et doit honorer tous les engagements du bail, notamment le montant du loyer et la durée du bail restant.
• Reprise du dépôt de garantie : l'acheteur immobilier doit restituer le dépôt de garantie au locataire à la fin du bail, sous réserve de l'état des lieux de sortie et d'éventuelles retenues justifiées (par exemple, pour des réparations locatives non effectuées).
• Gestion locative : l'acheteur immobilier doit assumer la gestion locative du bien, c'est-à-dire l'encaissement des loyers, le paiement des charges, la réalisation des travaux d'entretien et de réparation, la gestion des éventuels litiges avec le locataire, etc. Il peut choisir de gérer le bien lui-même ou de confier la gestion locative à une agence immobilière.

Vente "À terme échu" : liberté d'action et valorisation potentielle

La vente d'un bien "à terme échu", c'est-à-dire une fois que le bail est terminé et que le locataire a quitté les lieux, offre une plus grande liberté d'action au propriétaire vendeur immobilier. Il peut vendre le bien vide, le rénover pour augmenter sa valeur, ou le relouer à un nouveau locataire. Cette situation permet une valorisation potentielle du bien et attire un public d'acheteurs immobiliers plus large, notamment des primo-accédants et des familles. Cependant, elle implique également une gestion du départ du locataire, une période de vacance locative, et des éventuels travaux de rénovation. Il est donc crucial de bien anticiper et de planifier la vente immobilière pour optimiser le prix de vente et minimiser les risques. La stratégie à adopter dépend de la situation du bien immobilier, des conditions du marché immobilier local, et des objectifs du propriétaire vendeur immobilier.

Le propriétaire reprend le contrôle : plus de flexibilité

Lorsque le bail arrive à son terme et que le locataire a quitté les lieux, le propriétaire immobilier retrouve la pleine maîtrise de son bien immobilier. Il peut décider de le vendre vide, ce qui ouvre des perspectives de valorisation et attire une clientèle d'acheteurs immobiliers plus variée, notamment des primo-accédants, des familles à la recherche de leur résidence principale, et des investisseurs immobiliers souhaitant réaliser des travaux de rénovation ou de transformation. Cette flexibilité permet d'optimiser le prix de vente du bien immobilier et de s'adapter aux conditions du marché immobilier local. Le propriétaire immobilier peut également choisir de réaliser des travaux de rénovation, par exemple une rénovation énergétique, pour augmenter la valeur du bien et le rendre plus attractif. Cette liberté d'action est un atout majeur pour le propriétaire vendeur immobilier.

• Vente d'un bien vide : attrait pour un public d'acheteurs immobiliers plus large (primo-accédants, familles, investisseurs immobiliers souhaitant rénover ou transformer le bien).
• Possibilité de valorisation du bien : réalisation de travaux de rénovation (rénovation énergétique, rafraîchissement, aménagement intérieur ou extérieur), home staging pour mettre en valeur le potentiel du bien.
• Maîtrise du prix de vente : moins de contraintes liées au bail et à la situation du locataire, permettant de fixer un prix de vente plus conforme aux prix du marché immobilier local.

Les défis de la vente "À terme échu" : anticipation et gestion

La vente d'un bien "à terme échu" présente également des défis et des inconvénients, notamment la gestion du départ du locataire, la période de vacance locative, et les éventuels coûts liés à la réalisation de travaux de rénovation. Il est essentiel d'anticiper ces difficultés et de mettre en place une stratégie pour les surmonter et assurer le bon déroulement de la vente immobilière. Une bonne gestion du départ du locataire permet d'éviter les conflits et de préserver l'état du bien immobilier. La période de vacance locative doit être minimisée pour éviter les pertes financières liées à l'absence de loyers. Des travaux de rénovation peuvent s'avérer nécessaires pour rendre le bien immobilier plus attractif et justifier un prix de vente plus élevé. Une planification rigoureuse et une bonne connaissance du marché immobilier local sont la clé du succès.

Gestion du départ du locataire

La gestion du départ du locataire est une étape délicate qui nécessite une attention particulière de la part du propriétaire vendeur immobilier. Le propriétaire doit respecter les délais et les formes légales pour donner congé au locataire, notamment en lui adressant un congé pour vente au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut également négocier un départ anticipé du locataire en échange d'une indemnité financière. L'état des lieux de sortie doit être réalisé avec soin et en présence du locataire pour éviter les litiges. La restitution du dépôt de garantie doit être effectuée dans les délais prescrits par la loi, sous réserve des éventuelles retenues justifiées (par exemple, pour des réparations locatives non effectuées par le locataire). Une communication claire, respectueuse et transparente avec le locataire est essentielle pour faciliter le départ et éviter les conflits.

• Congé pour vente : respect des délais (6 mois avant l'échéance du bail), motifs légitimes (vente du bien immobilier), formalités (lettre recommandée avec accusé de réception).
• Négociation amiable d'un départ anticipé : versement d'une indemnité financière au locataire en échange de son départ avant la date d'échéance du bail.
• Gestion des éventuels conflits : état des lieux de sortie contradictoire, contestation des retenues sur le dépôt de garantie, etc.

Période de vacance locative

La période de vacance locative, c'est-à-dire la période pendant laquelle le bien immobilier est vide et ne génère aucun revenu locatif, représente un coût non négligeable pour le propriétaire immobilier vendeur. Il est donc important de minimiser cette période en préparant le bien immobilier pour la vente le plus rapidement possible après le départ du locataire. Des travaux de rénovation ou de rafraîchissement peuvent être nécessaires pour améliorer l'attractivité du bien immobilier et justifier un prix de vente plus élevé. Des photos professionnelles de qualité et une annonce attractive sont indispensables pour attirer les acheteurs immobiliers potentiels. Une commercialisation efficace du bien immobilier, par le biais d'une agence immobilière ou par ses propres moyens, permet de réduire la période de vacance locative et d'optimiser le prix de vente. Selon les statistiques, la période de vacance locative moyenne en France est d'environ 2 à 3 mois.

Une option pour l'investisseur : la relocation avant la vente ?

Dans certains cas, notamment dans les zones où la demande locative est forte, il peut être judicieux pour le propriétaire vendeur immobilier de relouer le bien immobilier avant de le mettre en vente. Cette stratégie peut augmenter l'attractivité du bien pour un profil d'investisseur immobilier, qui recherche un bien déjà loué et générant des revenus locatifs immédiats. Un bien loué offre une rentabilité locative attractive et évite à l'acheteur immobilier les contraintes liées à la recherche d'un locataire. Cependant, cette option implique des contraintes liées au nouveau bail (notamment la durée du bail et le montant du loyer) et peut limiter le potentiel de valorisation du bien immobilier. Il est donc important de peser le pour et le contre avant de prendre une décision. Le loyer perçu pendant la période de vente peut compenser les éventuelles pertes de valeur liées aux contraintes du nouveau bail.

• Un choix stratégique : augmenter l'attractivité du bien immobilier pour un profil d'investisseur immobilier, qui recherche un bien déjà loué et générant des revenus locatifs immédiats.
• Avantages : perception de loyers pendant la période de vente, un bien immobilier "prêt à l'emploi" pour l'acheteur immobilier, simplicité de la gestion locative.
• Inconvénients : contraintes liées au nouveau bail (durée du bail, montant du loyer), possible limitation du potentiel de valorisation du bien immobilier, risque de requalification de la vente en vente d'un bien occupé avec un bail en cours.

Impact financier : analyse comparative et conseils

L'état du bail a un impact significatif sur le prix de vente d'un bien immobilier. Un bien vendu "à échoir" subit généralement une décote par rapport à un bien vendu vide. Cette décote reflète les contraintes liées au bail en cours et le profil d'acheteurs immobiliers plus restreint. Il est donc important d'évaluer l'impact financier de chaque option (vente "à échoir" ou vente "à terme échu") et de mettre en place une stratégie pour optimiser la valeur du bien immobilier. La négociation avec le locataire pour obtenir un départ anticipé, la réalisation de travaux de rénovation pour améliorer l'attractivité du bien, et la mise en valeur du bien par le biais du home staging sont autant de leviers à actionner pour augmenter le prix de vente et réduire la décote. Une analyse comparative des coûts et des bénéfices de chaque option permet de prendre une décision éclairée et de maximiser le rendement de la vente immobilière.

Décote potentielle en cas de vente "À échoir"

La vente d'un bien immobilier "à échoir" entraîne souvent une décote sur le prix de vente, c'est un fait reconnu sur le marché immobilier. Cette décote peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que la durée restante du bail, le montant du loyer (s'il est inférieur ou supérieur aux prix du marché), l'état général du bien immobilier, et la situation géographique du bien. Les acheteurs immobiliers sont généralement moins disposés à payer le prix fort pour un bien immobilier qu'ils ne pourront pas occuper immédiatement et qui est soumis aux contraintes d'un bail en cours. De plus, les contraintes liées au bail peuvent décourager certains acheteurs immobiliers, notamment les primo-accédants et les familles à la recherche de leur résidence principale. Il est donc important de tenir compte de cette décote lors de l'évaluation du prix de vente du bien immobilier. Une estimation précise de la décote permet de prendre une décision éclairée et d'ajuster la stratégie de vente en conséquence.

• Explication des raisons de la décote : contraintes liées au bail en cours (durée restante, montant du loyer), profil d'acheteurs immobiliers plus restreint (investisseurs immobiliers plutôt que primo-accédants ou familles).
• Fourchette de décote indicative : la décote est généralement comprise entre 5% et 15%, voire plus dans certains cas, en fonction des facteurs mentionnés ci-dessus. Selon une étude réalisée par MeilleursAgents, la décote moyenne pour un bien vendu loué à Paris est d'environ 10%.
• Facteurs influençant la décote : durée restante du bail (plus la durée est longue, plus la décote est importante), montant du loyer (si le loyer est inférieur aux prix du marché, la décote est plus importante), état général du bien immobilier (si le bien nécessite des travaux, la décote est plus importante), situation géographique du bien (si le bien est situé dans une zone peu attractive, la décote est plus importante).

Optimisation de la valeur : stratégie et leviers

Il existe plusieurs stratégies et leviers à actionner pour optimiser la valeur d'un bien immobilier vendu "à échoir" et réduire la décote potentielle. La négociation avec le locataire pour obtenir un départ anticipé est une option à envisager, en proposant par exemple une indemnité de départ en échange de son départ avant la date d'échéance du bail. La réalisation de travaux de rénovation, notamment une rénovation énergétique pour améliorer le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) du bien, permet d'améliorer l'attractivité du bien et de séduire les acheteurs immobiliers soucieux de l'environnement et des économies d'énergie. La mise en valeur du bien immobilier par le biais du home staging, de photos professionnelles de qualité et de visites virtuelles permet de créer un coup de cœur chez les acheteurs immobiliers potentiels. Ces différentes actions peuvent permettre de réduire significativement la décote et d'augmenter le prix de vente du bien immobilier. Une stratégie bien définie, adaptée à la situation spécifique du bien immobilier et du marché immobilier local, est essentielle pour maximiser le rendement de la vente immobilière.

• Négociation avec le locataire : proposition d'une indemnité de départ anticipé en échange de son départ avant la date d'échéance du bail. Le montant de l'indemnité peut varier en fonction de la durée du bail restant, de la situation du locataire et des prix du marché.
• Rénovation énergétique : réalisation de travaux d'isolation, de remplacement des menuiseries, de modernisation du système de chauffage et de production d'eau chaude pour améliorer le DPE du bien et réduire les consommations d'énergie. Une amélioration du DPE peut augmenter le prix de vente du bien de 3% à 5%, selon l'ADEME (Agence de la Transition Écologique).
• Mise en valeur du bien : réalisation d'un home staging pour dépersonnaliser le bien, le rendre plus neutre et mettre en valeur son potentiel, réalisation de photos professionnelles de qualité pour mettre en valeur les atouts du bien, réalisation d'une visite virtuelle pour permettre aux acheteurs immobiliers potentiels de visiter le bien à distance.

Calcul du coût de l'attente : analyse coûts-bénéfices

Il est important de calculer le coût de l'attente si l'on choisit de vendre le bien immobilier "à terme échu", c'est-à-dire après le départ du locataire. Il faut comparer le prix de vente potentiel "à échoir" (avec le bail en cours) avec le prix de vente potentiel "à terme échu" (après le départ du locataire et éventuellement la réalisation de travaux), en tenant compte des revenus locatifs perdus pendant la période de vacance locative et des coûts liés à la réalisation de travaux de rénovation et à la mise en valeur du bien immobilier. Il faut également prendre en compte le temps nécessaire pour vendre le bien immobilier dans les deux situations (vente "à échoir" et vente "à terme échu"). Une analyse coûts-bénéfices permet de choisir la stratégie la plus rentable en fonction de la situation spécifique du bien immobilier, des conditions du marché immobilier local, et des objectifs du propriétaire vendeur immobilier. Le taux d'intérêt actuel du marché peut influencer la décision, notamment si le propriétaire vendeur immobilier doit emprunter pour financer les travaux de rénovation. En 2024, les taux d'intérêt des prêts immobiliers se situent autour de 3,8% à 4,2% en moyenne, selon les données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA.

Un appartement de 50m² loué à 800€ par mois, situé à Paris 11ème, pourrait se vendre 400 000€ "à échoir" avec un bail restant de 2 ans et 450 000€ "à terme échu" après 2 mois de travaux de rafraîchissement coûtant 5 000€. Le coût de l'attente dépendra de la capacité du vendeur immobilier à assumer le coût des travaux, la perte des revenus locatifs pendant la période de vacance locative, et les éventuels frais de commercialisation. Le temps de vente est estimé à 3 mois dans les deux cas. La décision dépendra des priorités du vendeur immobilier : rapidité de la vente ou maximisation du profit.

Un autre exemple concret est celui d'une maison de 100m² louée à 1200€ par mois, située à Lyon 6ème. Le prix de vente "à échoir" pourrait être de 500 000€, tandis que le prix de vente "à terme échu" après une rénovation énergétique de 10 000€ pourrait atteindre 550 000€. La durée du bail restant est de 1 an. Les frais de notaire, représentant environ 7% du prix de vente, doivent également être pris en compte dans le calcul du rendement net de la vente. La plus-value imposable, quant à elle, est calculée en fonction de la durée de détention du bien immobilier et du régime fiscal applicable.

Une estimation réaliste du marché immobilier local est primordiale pour prendre une décision éclairée. Le prix moyen au mètre carré à Bordeaux en mai 2024 est d'environ 5500€, selon les données de SeLoger. Un appartement de 60m² situé dans un quartier prisé pourrait donc être estimé à environ 330 000€, en tenant compte de son emplacement, de son état général et de ses caractéristiques (étage, exposition, présence d'un balcon ou d'une terrasse, etc.). Il est conseillé de faire appel à plusieurs professionnels de l'immobilier, tels que des agents immobiliers et des experts immobiliers, pour obtenir des estimations fiables et comparer les offres. La demande locative dans la zone géographique du bien immobilier influence également la valorisation du bien et la facilité à trouver un acheteur immobilier ou un locataire.

Le choix entre vendre "à échoir" ou "à terme échu" est une décision complexe qui dépend de nombreux facteurs et qui nécessite une analyse approfondie de la situation spécifique du bien immobilier, des conditions du marché immobilier local, et des objectifs du propriétaire vendeur immobilier. Il est essentiel de prendre en compte sa situation personnelle (besoin de liquidités immédiat ou capacité à attendre), ses objectifs financiers (maximisation du profit ou rapidité de la vente), et les conditions du marché immobilier (demande locative, taux d'intérêt, etc.). Une analyse approfondie de la situation est indispensable pour prendre une décision éclairée et maximiser le rendement de la vente immobilière. La consultation d'un professionnel de l'immobilier, tel qu'un agent immobilier, un expert immobilier, un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine, est fortement recommandée pour bénéficier de conseils personnalisés et adaptés à sa situation.