Votre T2 vue mer aux Sables vous rapporte 8 000 € par an. Celui de votre voisin, quasi-identique, en génère 14 000 €. La différence ? Trois détails que la plupart des propriétaires ignorent — et que je vais vous détailler ici, chiffres locaux à l’appui.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en gestion de patrimoine. Les revenus locatifs mentionnés sont des estimations basées sur des moyennes de marché et peuvent varier selon votre bien et sa gestion.
L’essentiel pour booster vos revenus en 30 secondes
- Vos photos et votre réactivité comptent autant que l’emplacement
- La tarification dynamique peut générer 30 à 50 % de revenus supplémentaires sur les pics (Vendée Globe, été)
- Déléguer coûte 15-25 % de commission, mais rapporte souvent plus que gérer seul depuis loin
Ce qui fait vraiment la différence aux Sables d’Olonne
32 millions
de nuitées touristiques en Vendée sur les 9 premiers mois de 2024
La Vendée reste l’un des départements les plus touristiques de France. Selon le bilan touristique 2024 de Vendée Expansion, près de 32 millions de nuitées ont été enregistrées entre janvier et septembre. Certes, c’est un recul d’environ 6 % par rapport à 2023, année record. Mais on reste sur des volumes énormes.
Aux Sables d’Olonne, le marché est particulier. Vous êtes en concurrence directe avec des centaines de biens similaires sur le remblai et dans le quartier de La Chaume. Ce qui me frappe à chaque fois dans les dossiers que j’accompagne : ce n’est pas l’emplacement qui fait la différence entre un bien qui cartonne et un autre qui peine. C’est l’exécution.
Trois facteurs pèsent lourd ici : la qualité des photos, la réactivité aux demandes, et la capacité à ajuster ses tarifs aux événements locaux. Le Vendée Globe, les régates, les ponts de mai — autant de pics que beaucoup de propriétaires sous-exploitent. Et c’est là que les services de conciergerie aux Sables d’Olonne peuvent faire basculer votre rentabilité.
Les 3 erreurs qui plombent vos revenus (et comment les corriger)
J’ai accompagné des dizaines de propriétaires vendéens ces dernières années. Les mêmes erreurs reviennent. Systématiquement.
Les 3 erreurs qui vous coûtent cher
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Photos amateur prises au smartphone
Un grand-angle, une lumière naturelle en fin de matinée, un home staging minimal. Ça change tout. Les plateformes favorisent les annonces avec des visuels de qualité dans leur algorithme. Comptez 150 à 300 € pour un shooting pro — rentabilisé en deux ou trois réservations.
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Réponses aux demandes sous 24-48h
Les plateformes mesurent votre délai de réponse. Moins d’une heure, c’est l’idéal. Au-delà de quelques heures, vous perdez en visibilité. Quand vous gérez depuis Bordeaux ou Paris, c’est souvent là que ça coince.
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Tarif unique toute l’année
C’est l’erreur la plus coûteuse. Un T2 aux Sables peut se louer 90 € en février et 180 € pendant le Vendée Globe. Appliquer le même tarif partout, c’est laisser de l’argent sur la table — ou rester vide en basse saison.
Attention : un taux de réponse trop lent fait chuter votre classement sur Airbnb et Booking. En pratique, les propriétaires qui répondent en plus de 6 heures perdent jusqu’à 30 % de visibilité sur certaines requêtes.
Avant de penser à déléguer, commencez par auditer votre annonce. C’est ce que je recommande toujours. Parfois, une refonte des photos et une grille tarifaire ajustée suffisent à passer de 50 % à 70 % de taux de remplissage et d’optimisation de la rentabilité locative.
Tarification dynamique : le levier que 80% des propriétaires ignorent
Soyons clairs : fixer un prix unique à l’année, c’est la garantie de perdre de l’argent. Soit vous êtes trop cher en basse saison (et vous restez vide), soit vous êtes trop bas en haute saison (et vous ratez des centaines d’euros par semaine).
D’après une étude tarifaire 2025 de HomeToGo, le prix moyen d’un appartement aux Sables d’Olonne tourne autour de 144 € la nuit. Pour une maison, comptez plutôt 206 €. Mais ces moyennes cachent des écarts énormes selon les périodes.
| Période | T2 (2-4 pers.) | Maison (6 pers.) | Coefficient |
|---|---|---|---|
| Basse saison (nov-mars) | 70-100 €/nuit | 120-160 €/nuit | x1 |
| Moyenne saison (avril-juin, sept-oct) | 100-140 €/nuit | 160-200 €/nuit | x1.3 |
| Haute saison (juillet-août) | 150-200 €/nuit | 220-280 €/nuit | x1.8 |
| Événements (Vendée Globe, régates) | 180-250 €/nuit | 280-400 €/nuit | x2 à x2.5 |
Le Vendée Globe, c’est un cas d’école. En 2024, selon France Bleu, près de 2,5 millions de visiteurs se sont rendus aux Sables pour le départ et les arrivées. Les retombées économiques sont estimées à 415 millions d’euros. Pendant ces semaines-là, la demande explose.
Dans mon accompagnement de propriétaires sur la côte vendéenne, je constate régulièrement une sous-tarification pendant le Vendée Globe et les régates. Certains perdent 30 à 50 % de revenus potentiels sur ces semaines en appliquant leurs tarifs haute saison classiques. Alors que la demande justifierait un coefficient x2 ou plus.
Conseil pro : Programmez vos hausses de tarifs 6 mois avant les événements majeurs. Quand le Vendée Globe approche, les premières réservations partent à ceux qui ont anticipé.
Gérer seul ou déléguer : le calcul que personne ne fait
La question revient dans chaque dossier : est-ce que ça vaut le coup de passer par une conciergerie ? La réponse dépend de votre situation. Mais le calcul que je vois rarement fait correctement, c’est celui du coût réel de la gestion autonome.
Gérer seul vs déléguer : le vrai bilan
Gestion autonome
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Pas de commission (économie 15-25 %)
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Contrôle total sur votre bien
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Relation directe avec les locataires
Les Moins de la gestion autonome
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Temps passé : 5-10h/semaine en haute saison
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Réactivité limitée si vous êtes loin
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Ménage et maintenance à organiser
Franchement, la plupart des propriétaires sous-estiment le coût caché de leur temps. Répondre aux messages, coordonner le ménage, gérer les imprévus depuis votre bureau à 2h30 de route. Si vous valorisez votre temps à 30 ou 40 € de l’heure, le calcul change vite.
Étude de cas : Bernard, propriétaire à Nantes
J’ai accompagné Bernard l’année dernière. 58 ans, cadre retraité, propriétaire d’un T3 vue mer aux Sables hérité de ses parents. Il gérait seul depuis Paris, avec des photos prises au smartphone et un tarif unique à 110 €/nuit.
Résultat : 45 % de taux de remplissage. Des avis moyens (4.2/5) à cause de petits problèmes non résolus rapidement. Un ménage fait par une connaissance pas toujours disponible.
Après une refonte complète — nouvelles photos, tarification dynamique, réponses sous 1 heure via délégation partielle — il est passé à 78 % de remplissage en moins de 6 mois. Revenus annuels : de 9 500 € à 16 200 €. Même après commission, il gagne plus.
Attention toutefois à la réglementation. Selon Service-Public.fr, depuis la loi du 19 novembre 2024, les communes peuvent désormais limiter à 90 jours par an (au lieu de 120) la location de résidences principales. Une amende de 15 000 € est prévue en cas de dépassement. Si votre bien est une résidence secondaire, cette limite ne s’applique pas — mais vérifiez les règles locales.
Si vous envisagez d’acquérir un nouveau bien pour diversifier, consultez les opportunités d’investissement immobilier aux Sables d’Olonne. Le marché reste porteur malgré le recul de 2024.
Vos questions sur la location saisonnière aux Sables
Combien prend une conciergerie en commission ?
Les commissions varient généralement entre 15 et 25 % du montant des locations, selon les services inclus (ménage, linge, accueil, gestion des avis). Certaines formules à la carte permettent de ne déléguer que le ménage ou la remise des clés, pour 8 à 12 % environ.
Dois-je déclarer mon meublé en mairie ?
Oui, la déclaration en mairie est obligatoire pour tout meublé de tourisme. Aux Sables d’Olonne, vous devez obtenir un numéro d’enregistrement à afficher sur vos annonces. Les sanctions pour non-déclaration peuvent atteindre 5 000 €.
Quel régime fiscal pour mes revenus locatifs ?
À partir des revenus 2025, le régime micro-BIC s’applique si vos recettes ne dépassent pas 15 000 € pour un meublé non classé (abattement de 30 %). Pour un meublé classé, le seuil reste à 77 700 € avec un abattement de 50 %. Au-delà, le régime réel s’applique. Consultez un expert-comptable pour optimiser votre situation.
Quel taux de remplissage viser aux Sables d’Olonne ?
Un bien bien positionné (photos pro, tarification dynamique, bonne réactivité) peut atteindre 70 à 80 % sur la saison touristique (avril-octobre). En dessous de 60 %, il y a probablement un problème d’annonce, de prix ou de visibilité.
Mon avis pour la suite : Si vous êtes à plus de 2 heures des Sables et que vous peinez à dépasser 60 % de remplissage, commencez par auditer vos photos et votre grille tarifaire. C’est le 80/20 de la rentabilité. Si après ça le taux ne bouge pas, envisagez sérieusement une délégation partielle — au moins pour la haute saison.
Posez-vous cette question : combien de week-ends ai-je sacrifié à gérer des entrées-sorties et des problèmes de ménage cette année ? Si la réponse vous agace, la réponse est peut-être là.
Votre plan d’action immédiat
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Auditez vos photos : sont-elles en lumière naturelle, avec un grand-angle ?
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Vérifiez votre délai de réponse moyen sur les 30 derniers jours
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Créez une grille tarifaire avec au moins 4 périodes distinctes
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Calez vos tarifs événementiels 6 mois avant le prochain Vendée Globe ou régate majeure
Précisions sur les estimations de revenus : Les tarifs et taux de remplissage mentionnés sont des moyennes constatées aux Sables d’Olonne en 2024-2025. Chaque bien a des caractéristiques propres (emplacement, standing, équipements) impactant sa rentabilité. Les commissions des plateformes et prestataires évoluent régulièrement. Pour une analyse personnalisée, consultez un conseiller en gestion de patrimoine ou expert-comptable.